최근에 정부가 임대차 3법을 시행하였다. 임대차 3법의 주요내용을 보자. 전월세신고제는 임대인과 임차인이 전월세 계약을 체결하면 임대인 혹은 중개사가 계약내용을 정부에 신고하라는 내용이다. 전월세상한제는 임대차 계약을 갱신할 때 전월세 보증금 혹은 월세를 5%이내에서 인상하라는 내용이다.

계약갱신청구권은 임차인이 계약만기 6개월에서 1개월 전에 임대인한테 계약갱신 요구를 하면 임대인 본인이나 본인의 직계 존·비속이 임대한 집에 직접 들어가 살지 않는 이상 그리고 임차인이 임대료를 연체하거나 임대 대상물을 심하게 손상시키지 않는 이상 계약을 갱신하여 2년에 2년을 더하여 4년을 임차 할 수 있도록 하라는 내용이다.

임대차 3법은 상대적인 약자인 임차인 즉 서민을 보호하는 법률로 보인다. 즉 임차인의 입장에서 보면 임대인이 보증금이나 월세를 5%이내에서만 올리게 하고, 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 갱신해 주어야하기 때문이다.

이렇게 되면 서민들의 임대차 상황이 좋아질 것이라고 정부는 예상하고 있다. 그런데 지금까지의 상황을 보면 그렇지가 않다. 수도권지역의 전세현황을 보면 전세 보증금의 금액이 폭등하고 있다. 시장에서 자연스럽게 매물로 공급되어야 할 물건이 갑자기 사라지면서 전세 수요자의 수요는 계속되는데 공급이 받쳐주지 못하여 전세금이 폭등하는 것이다.

전세금이 폭등하자 임대인들은 모든 방법을 동원하여 기존 세입자를 내보내고, 전세금을 높게 받을 수 있는 임차인을 새로 구하고자 하는 사태가 벌어지고 있다. 또한 기존에는 신고하지 않아도 되는 전월세를 2021년 6월 1일부터는 중개인 혹은 임대인이 신고를 해야 하는 상황이다.

임대차 3법 뿐 만 아니라 부동산 시장의 이상 기후가 있을 때마다 정부는 취득세, 보유세, 양도세 등을 손질하는 행태를 반복하였다. 그러면서 세무를 전문으로 하는 세무사들이 고객들이 요청하는 양도세 계산을 거절하는 사태가 빚어지고 있다. 세무 수수료 수 십 만원 받고, 양도세 계산을 잘못하여 수 천 만원을 손해배상 해야 하는 상황들이 벌어지고 있기 때문이다. 지금은 세무전문가인 세무사조차도 양도세 계산에 어려움을 겪고 있는데, 일반인들은 어떻게 본인의 양도세를 예측할 수 있겠는가?

이런 상황에 약법삼장이 떠오른다. 약법삼장(約法三章)은 BC 206년 한나라 고조 유방이 진(秦)나라 군사를 격파하고 처음으로 함양에 들어갔을 때 그 지방의 유력자들과 약속한 사실을 말한다. “사람을 살해한 자는 사형에 처하고, 사람을 상해하거나 남의 물건을 훔친 자는 죗값을 받는다”는 내용이며 “그 밖의 진나라의 무자비하는 법은 모두 없앤다는 내용이다.”

결국 천하를 통일한 진나라는 20년을 버텨내지 못했고, 유방이 세운 한나라는 400년을 유지했다. 이 약법삼장의 교훈은 국민들에게 복잡하고 가혹한 법을 시행하지 말고, 단순하고 실행하기 쉬운 법을 제정하고 집행하라는 말이다.

국민들은 수많은 계약을 하고, 거래를 하는데 정부가 최소한 개입하는 것을 자유시장 경제라고 한다. 우리나라를 우리가 흔히 ‘자유민주주의’ 국가라고 하는데, 여기서 자유라는 말은 경제적 의미에서 시장의 자유인 것이다. 시장에서 최소한의 규제 속에 수요와 공급이 이뤄지고 가격이 형성되도록 하는 것이 자유이다. 시장의 수요와 공급을 정부가 손을 대면 뭔가 잘 될 것 같지만 대부분의 경우 실패한다.

그래서 수많은 경제학자들이 “자유주의 경제”를 지지하는 것이다. 현재 정부의 부동산 정책은 시장의 자연스런 수요와 공급을 제약하고 있고, 이에 불편과 불안을 느낀 국민들은 정부에 등을 돌리는 것이다. 여당과 정부의 지지율이 왜 계속 떨어지는 가를 집권세력들은 인지해야 한다. 여당과 정부가 약법3장의 교훈을 떠올릴 때다.

- 필진약력 -
김병진대표는 화순읍 출신으로 화순초등학교(60회), 화순중학교, 화순고등학교, "서울대학교 대학원/경영학석사" 졸업 (現) 에듀맥스 대표이사, 서울대학교 대학원 동창회 이사를 엮임하고 있으며, (현)경찰대학 외래교수, 경영학박사로 자기개발 교육부에 있어서는 스타강사로 널리 알려져 있다.


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